夏磊 中央经济工作会议指出2023年房地产工作重点仍是“保交楼，保民生，保稳定”。明年新供住宅，将来源于两个渠道，一是今年新拿地项目，二是库存项目盘活。今年土地市场成交冷清，明年是否面临有效供应不足的压力？
一、今年供地少，明年新增住房供应有缺口，亟需盘活存量
当前已供地量仅为去年全年一半。2022年1-11月，全国住宅用地共成交规划建筑面积9.1亿平，占去年全年的51.4%，与往年成交量相比，供给不足。而2019-2021年全国住宅用地成交建面分别为：21.0亿平、23.5亿平、17.7亿平。
明年住宅供给预计存在1.6亿平缺口，需要盘活库存项目补足。前11月全国住宅用地成交9.1亿平，热点城市还在积极谋划第四批集中供地，12月预计还会有0.9亿平的新增宅地成交，预计全年成交10亿平住宅用地。假设100%会被正常开发形成有效可售供应，则新地块对应明年住宅供给10亿平。
2022年预计全国商品房销售13亿平、商品住宅销售11.4亿平，假如明年销售11.6亿平，那么将有1.6亿平住宅缺口要靠存量项目供给。
广义库存较高，说明市场上有大量库存项目需要积极盘活。今年1-11月份，全国狭义库存，即商品房待售面积5.5亿平，累计同比增长10%，预计去化周期5个月。广义和更广义库存2022年出现小幅度下滑，但总量仍处于高位。截至11月，广义库存，即已开工未售的面积42.6亿平，去化周期较2021年底增长5个月，达到35个月；更广义库存，即含待开发土地的未售面积51.2亿平，去化周期较2021年底增长7个月，达到42个月。
二、预计明年不同能级城市住宅供给情况差异较大
1、一线市场热度较高，需要积极盘活存量项目、新盘快速入市，以维持供需平衡下的房价稳定
一线城市市场较热，当年销售一般都大于上一年土地供给。“本年商品住宅销售面积/上一年住宅用地成交建面”，该比例可以粗略表征供需关系。2020年一线城市该比例接近114%，2021年为99.3%。
预计一线明年住宅供给存在1048万平缺口。2022年1-11月，一线城市住宅用地成交建面2643万平，占全国比例为2.9%。预计今年全年一线城市住宅用地成交建面在2800万平左右，假设100%会被正常开发形成有效可售供应，对应明年2800万平的住宅销售。预计2022年全年住宅销售3773.3万平，2023年全年住宅销售3848.4万平，那么将有1048万平缺口要靠存量项目供给。
2、二线城市处于供需平衡的临界点，盘活二手项目很重要
预计二线明年住宅供给存在0.1亿平缺口。1-11月二线城市住宅用地成交规划建面2.1亿平，占全国比例为22.8%，预计今年全年二线城市住宅用地成交建面在2.2亿平左右，假设100%形成有效可售供应，对应明年2.2亿平的住宅供给。预计2022年全年住宅销售2.1亿平，2023年2.3亿平，那么将有0.1亿平缺口要靠存量项目供给。
3、三四线市场疲软，有供给过剩风险
预计三四线明年住宅供给存在1.4亿平缺口。1-11月三线城市住宅用地成交规划建面6.7亿平，占全国比例为74.2%，预计今年全年三四线城市住宅用地成交建面在7.5亿平左右，假设100%形成有效可售供应，对应明年近7.5亿平的住宅供给。预计2022年全年住宅销售8.9亿平，2023年全年住宅销售8.9亿平，那么将有1.4亿平缺口要靠存量项目供给。
三四线城市供地充足、市场疲软，有供给过剩风险，后续无需大幅供地，应将重点放在保交付、消化存量供给上。
三、城投拿地影响供应节奏，阶段性影响供给
在民营企业整体拿地意愿减弱的情况下，部分城市的城投企业开始积极拿地，从拿地金额方面看，无锡、福州、苏州、郑州、沈阳、青岛、武汉、济南所供地块主要由城投托底，在武汉、沈阳等城市城投企业拿地金额占比超60%。
地方城投企业不同于高周转的房企，在地块推进上整体速度相对缓慢。统计显示，2021年第一批成交地块中，规模房企拿地开工率高达61%，而城投公司拿地开工率仅23%。截至2022年8月，2021年集中供地项目中，国央企整体入市率超四成，民企入市率超三成，而地方国资（以城投为主）整体项目入市率不足10%。
城投公司拿地基本是以底价成交，且所拿地块多数是非热门地块，托底意图明显。城投公司本身并不是专业的开发商，其在土拍市场托底拿地更多的是出于稳定市场的考虑。所以城投自行开发项目可能性小，一般会在拿地后再交由专业的开发商开发地块，中间存在较长时差。
城投入场，有地方稳定房地产市场的考虑，但城投开发经验不足，后期需要通过代建等方式运营土地，开发节奏较慢。
风险提示：市场超预期下行；个别样本代表性受限；数据统计偏差。
证券研究报告：《2023年房地产市场展望——供给端》
对外发布时间：2022年12月21日
发布机构：国海证券股份有限公司
本报告分析师：夏磊
SAC编号：S0350521090004
夏磊 国海证券首席经济学家 观点新媒体专栏作者
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