2023年房地产市场展望（需求篇）

夏磊 中央经济工作会议提出要因城施策，支持刚性和改善性住房需求。今年前11个月，全国商品房销售面积12.1亿平，同比大幅下降23.3%。房地产未来需求仍是市场高度关注的问题。房地产需求是否还在？能否有效激活？

预计明年销售面积是多少？

房地产市场平稳健康发展，关乎金融市场稳定和经济社会发展全局。我们预计房地产销售将在2023年二季度初复苏，后半年市场逐步企稳，全年商品房销售面积或达到13.2亿平，同比增加1.5%。

明年各线城市需求走势怎么看？

一线城市人口众多，产业发展成熟，需求旺盛。一是一线城市经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗*资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力强，刚需长期存在。2020年一线城市人口占全国总人口的比例约为4.4%，GDP合计占全国的比重却高达12.5%。二是优质供给房源出现、贷款可得性高、房贷利率下降、期房如期交付保障性高，保障了居民购房需求。三是新政策助推。一线城市优化防疫措施，北京、深圳、广州近期大力落实“20条”，疫情对经济和人民生活的影响逐渐减小，2023年商品房销售会因此受益。需求端政策放松，地方有意通过放松限购等来保障居民的自住需求。如北京近期宣布划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区商品住房不再执行“双限购”。

2020、2021年及2022年1-10月，一线城市销售面积分别为5229万、5309 万、3608万平，占全国总销售面积比重为3.0%、3.0%、3.2%。2023年一线销售面积预计为4303万平，同比增加2.0%，占比3.3%。

二线城市需求主要来自三个方面。一是城市间人口流动需求，如周围三四线城市的人口流入二线城市买房的需求。据统计，2020年全国城-城流动人口达8200万人，较2010年增加3500万人。二是周边乡镇购房需求，如周边基础设施建设较为落后的乡镇居民在城市置业买房的需求。2021年我国常住人口城镇化率64.7%，目前城镇化仍处于较快发展阶段，我们预计未来十年年均约1100万农村人口转变为城镇常住人口，会产生较大的购房需求。三是年轻人口返乡置业需求。二线城市中，除杭州、西安、南京等省会城市外，也不乏苏州、青岛等新一线城市。这些城市生活压力没有一线城市大，产业发展未来仍有很大的空间，且距离家乡较近，对年轻人的吸引力越来越强。对年轻人口的吸引未来也会带动购房需求的增长。

以上需求会由于各地市放松限购限贷政策而逐步释放。二线居民购房需求顺利释放需要三大条件：有购房资格、有购房能力、有购房意愿。一是购房资格，主要由限购等因城施策措施影响；二是购房能力，对于二线城市来讲，房价高、套均总金额较高，居民依赖信贷，主要由首付比例、贷款利率等信贷环境影响。而截至12月20日，36个二线城市中已有35个通过宣布下调购房首付比例、贷款利率、取消限购区域、上调公积金贷款限额等方式放宽限购限贷政策。如近期杭州宣布二套首付降20%，且对于首套房首付三成的认定条件由“认房又认贷”调整为“认房不认贷”，是热点二线城市政策放松的样板。三是购房意愿，则主要受“房价是否会继续上升”、“期房能否如期交付”的心理预期影响。2022年以来有关不同类型保交楼的措施陆续出台，如恒大集团陆续与光大信托、五矿信托等多家信托公司签署协议，将部分城市项目剥离给信托公司，信托公司向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设；至2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，这些均稳定购房者对市场的预期。

2020、2021年及2022年1-10月，二线城市销售面积分别为 54842万、53609万、26120万平，占全国总销售面积比重为31.1%、29.9%、23.5%。2023年二线销售面积预计为30743万平，同比增加0.7%，占比23.3%。

三四线城市需求主要来自四个方面。一是本地居民住房需求，包括对住房消费品质、消费面积升级的需求，以及婚育购房需要。二是外地务工人员置业需求，包括长期在本地工作、定居而购房和婚嫁在本地人士的需求。三是返乡置业需求。对于部分年轻人来说，三四线城市生活工作体验更好。随着房地产市场趋稳，返乡置业需求将继续释放，甚至部分年轻人会选择先在本地置业作为资产配置。四是周边乡镇的购房需求，包括周边医疗*质量低下的乡镇居民来城置业和农村结婚城里买房的需求。以上需求顺利释放需要两大条件：有购房能力、有购房意愿。对于购房能力，相对于一二线的高房价、高总价、高首付额来说，三四线城市房屋购买难度低，多数城市近年调整住房公积金贷款政策更降低了置业门槛。对于购房意愿，随着地方政府对 “保交楼”高度重视，购房者信心在不断修复，但由于房价高企，买房暴富的情况不再出现，甚至新房一旦变成二手房就会失去流动性，三四线购房更趋理性。需要注意，三四线城市市场分化也在加大，发达城市群的三四线城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、东北等缺乏核心城市的地区，三四线城市人口则持续大幅净流出，后市因需求萎缩而面临压力。

2020、2021年及2022年1-10月，三四线城市销售面积分别为116015万、120515万、81451万平，占全国销售面积的65.9%、 67.2%、73.3%，预计2023年三四线销售面积 96953万平，同比增加1.8%，占比73.4%。

值得注意的是，过去三四线城市需求主要来源于棚改，未来则是政府购买商品房作保障性租赁房

上一轮市场刺激，主要源于三四线城市的棚户区改造。2014年以来，棚改货币化撬动了三四线的房地产市场，并成为拉动全国销售增长的重要因素之一。2014-2018年，实际执行的棚改套数逐年上升，分别为470、601、606、609、626万套。但2018下半年开始调整棚改政策，取消货币化安置政策，大幅降低了三四线房地产市场的实际购买力和市场热度。2019年棚改实际仅执行316万套，同比下降49.5%。2020年-2021年，棚改执行套数继续下降，分别为209和165万套。棚改已经阶段性完成了历史使命。

今后，政府购买商品房作为保障性租赁房将是重点。地方政府直接回购或鼓励国有企业回购商品房。6月底，河南一揽子方案称住宅去化周期18个月以上城市，立足实际回购存量商品房用于保障房和安置房。7月，郑州国企表示将在郑州市区范围内收购存量房源，用于人才公寓。8月，浙江湖州发布通知指出，鼓励收购滞销房，对困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房等。9月，济南国企拟利用自筹资金收购3000套商品房用于租赁储备住房。10月苏州市计划对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。

在市场承压的环境下，地方政府收购商品房首先能够实现快速去库存，减轻房企的资金周转压力；其次可以稳定房价，帮助房企回笼资金。

中长期住房需求来自哪里？

第一，城镇化水平稳步提升，农村人口持续进城。2021年我国常住人口城镇化率64.7%。同发达经济体城镇化率多在80%以上相比，我国城镇化仍有较大发展空间。目前我国城镇化仍处于较快发展阶段，预计未来9年我国城镇化率年均提升0.8个百分点，至2030年达到70.6%，年均1100万农村人口转变为城镇常住人口。

第二，城市间人口迁移增加。2020年全国城-城流动人口8200万人，较2010年增加3500万人。城市间经济发展不平衡，将推动人口持续向较发达城市迁移，并在高能级城市安居置业。一二线务工人员在实现一定资本积累后，回三四线城市返乡置业。长三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增长迅速，集聚度加大。

第三，住房消费升级。一是观念升级。1998年以前买公房，解决“有房住”问题。1998年房改后住房消费商品化，满足便民化居住需求。进入21世纪，居民追求生活品质，住房消费持续升级，购买高品质商品房。二是区域升级。城市间由中小城镇向区域内核心城市和城市群都市圈升级，城市内由老区旧宅到新区新房升级。三是疫情影响下的居住品质升级。居民深刻体会到周边配套、小区物业、房屋户型、朝向等因素的重要性，对绿化好、基础设施齐全、有高品质物管的楼盘的需求增加。

第四，居住条件改善。一是住房质量改善空间大，根据2020年人口普查，我国城镇住房中成套率为95.9%，约28%为条件较差的平房，35%为1999年前修建。二是主力置业人口年龄中枢上移，住房改善需求增加、能力提升。2020年20-60岁城镇主力置业人口总数约为8.2亿人，其中35-60岁改善需求年龄段占比为64.5%。

第五，经济增长带动居民住房消费。居民居住消费和经济发展水平匹配。2021年，我国城镇居民吃穿用支出占比为41.6%，居住支出占比为23.4%。2021年我国人均GDP超1万美元，为美国的1/6、日德英的1/4，经济增速位居世界前列。1998年房改后住房消费20年匹配的是改革开放40年经济大发展，未来经济增长将继续带动居民住房消费增加。

第六，家庭结构变化，规模小型化。2020年我国家庭户均人数2.62人，较2010年减少0.48人/户，和欧洲2.4相比，我国家庭规模有进一步小型化空间。一是我国结婚率下降、离婚率上升，2020年全国结婚率较2010年下降3.5个千分点，离婚率上升1.1个千分点。二是子女婚后自立门户，二代及以上大家庭数量减少，一代户占比大幅增加。2020年城镇一代户占比50.1%，上升了11.7个百分点；农村一代户占比48.6%，升高了18.8个百分点。

六大因素产生三大自住房需求。一是城镇人口增长需求，来自于城镇化推进和城市间人口迁移增加。二是城市更新改造需求，来自于住房质量提升和住房消费区域升级。三是居住条件改善需求，来自于置业人口中改善群体占比提高，经济增长带动住房消费增加，住房消费升级以及家庭结构变化导致的家庭小型化。

市场分化，份额向百强城市集中

百城商品房销售有力支撑全国。2020年全国商品房销售面积17.6亿平，100城占比63.9%；土地出让金共81525亿元，100城合计65589亿元，占比达80.5%。未来，有100个城市房地产市场稳住，就能稳定80%的土地出让金，64%的销售面积，整个房地产销售中枢会回落到13亿平，土地出让金会回落到60653亿元。

需求盘活须政策助力

房地产需求空间仍足，但需求节奏的释放需要政策大力配合，包括取消不合理的限购政策、放松限贷、下调房贷利率、增加税收优惠等。

风险提示：房地产政策和市场波动；经济下行；疫情发展等超预期；对房地产政策解读的偏差；房地产需求空间测算仅供参考，以实际为主；国情不同，中国城镇化率不能完全参照、比对欧美日等国进程；乡村振兴及县域经济发展，引致的就地“市民化”或致购房需求低于预期；未考虑我国低收入群体购房能力不足的影响；调研数据可能存在一定局限性。

证券研究报告：《2023年房地产市场展望（需求篇）》

对外发布时间：2022年12月23日

发布机构：国海证券股份有限公司

本报告分析师：夏磊

SAC编号：S0350521090004

夏磊 国海证券首席经济学家 观点新媒体专栏作者