夏磊 春节之后，二线城市新房市场呈升温趋势。2月，30大中城市中二线城市商品房成交面积同比27.94%。如果考虑过节影响，用节后可比时间段看，节后一周，30大中城市中二线城市商品房成交面积迅速回正，达5.7%。节后36天（3月6日），同比增幅维持在5.3%。新房下定速度快于2022年四季度，房企周度去化速度创三个月新高。二手房市场表现也很强劲。样本城市二手住宅成交套数从2022年一季度-54.1%的同比恢复到四季度26.8%的同比。2023年开年市场延续强劲，二手房1月成交量同比达7.2%。春节后一周，南京、杭州、青岛等多地的二手房成交量同比都超过了100%，2月样本城市成交量同比增幅151.9%。价格止跌企稳。从国家统计局价格指数看，1月二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%，自2022年8月以来首次止跌。从商品住宅销售均价看，2月销售均价18352.5元/平，同比-3.4%。分地区来看，大部分地区价格上涨，长三角和珠三角地区1月均价环比和同比均上涨，环渤海和中西部地区价格环比有所下滑，但同比上涨。
春节后之所以迅速出现小阳春，主要是疫情积压需求释放，叠加一些扰动因素。具体来讲。一是积压需求集中释放，很多客户都是12月前后集中储备，节后这波客户集中转化为成交。二是*房因素，5月之后这个因素会减退很多。
但是，小阳春基础并不稳固。一方面，疫情积压需求集中释放后，后面需求释放会回归到相对平稳的阶段。另一方面，传统持续性复苏视角下，一般二手房率先启动，随后传导到新房。但此轮的“二手房-新房”热度传导顺畅度不及以往周期。
今年需求向核心城区全面回归。2021年下半年开始，为了鼓励房企拿地，地方政府加大核心城区土地供应力度，与此对应，核心区新房供应增加，客户整体开始向城市核心区移动。
政策方面，去年开始二线城市调控陆续放松，需求逐步释放。去年3月以来，以郑州为首的二线城市陆续进行政策放松。行政层面，当前已出台政策包括：结合民生政策松限购，对高品质住宅提升限价标准。金融层面，当前已经出台的政策包括：下调房贷利率，部分城市降低首付比例，调整首套房认定标准。税收层面，当前出台的政策主要包括：阶段性换房个税返还、契税补贴。
需求端，未来二线城市存在进一步政策调整空间
首套房认定标准仍有调整空间。目前18个热点二线城市的首套房认定标准有三种情况。第一种情况只看存量贷款，房贷结清即认定为首套，如武汉、南京、长春等；第二种情况看贷款记录和贷款余额，即“认房又认贷”，如杭州、厦门、重庆等；第三种情况分限购区和非限购区，如苏州限购区像杭州，认房又认存量贷款；非限购区像武汉，只看存量贷款。杭州等“认房又认贷”的二线城市未来政策有进一步放松的空间，可以更好满足一些改善住房需求。
限购政策设置规则影响购房，以成都为例，“圈层限购”规则复杂。预计未来购房资格的可买区域会稳定逐步优化，刚性住房需求将进一步得到满足。
总体来讲，未来的政策空间或包括：利率进一步下调，降首付、调整认房认贷标准的城市进一步扩围，进一步优化区域限购规则。
供给端，二线城市是保交楼重点区域，且供地减少，亟需盘活存量
上一轮扩张周期中，二线城市是民营房企重点布局区域。对应到目前，二线城市是保交楼重点区域。截至2022年末，32个典型城市重点监测的290个项目中，仍处于停工状态的项目有126个，间歇式小范围复工的项目有16个，二者累计占比近50%。全面复工的项目仅有62个，占比21%。32个典型城市停工项目涉及尚未交付总建筑面积4532万平方米，尚未交付总套数407956套。从停工项目所在城市能级来看，二线城市占比近8成，停工项目涉及总套数312931套，总建筑面积3632万平方米。
2022年集中供地量整体减少，积极盘活存量形成有效供应仍是未来的重点。2022年全年二线城市共推出1578宗土地，占2021年全年推出土地宗数的61.8%；2022年全年成交土地1381宗，占2021年全年成交土地宗数的71.3%。相比于2021年，2022年二线城市的土地供应宗数有较大幅度的减少。2022年二线城市住宅用地共成交规划建筑面积2.6 亿平，占2021年全年的60.4%，与往年成交量相比，供给不足。而2019-2021年二线城市住宅用地成交建面分别为：5.6亿平、5.8亿平、4.3亿平。
风险提示：
1）房地产市场超预期下行风险。当前复苏持续性有待观察，可能是节后季节性复苏。
2）对政策解读偏差。房地产周期不同，分线城市基本面差异，导致政策解读判断时存在局限性。
3）调研样本有限，不足以反映市场主体。各城市分区域有分化现象，报告仅反映了可观测样本情况。
4）疫情扰动。复苏判断基于当前疫情过峰，如果后续疫情反复，市场存在超预期下行风险。
5）数据可得性局限。数据可得性受限，部分数据口径不是完全一致，斟酌比对使用。
6）分析师调研偏差。分析师调研采用的方式方法具有局限性，调研结果与实际存在一定偏差。
证券研究报告：《二线房地产市场怎么走？——开年看地产系列》
对外发布时间：2023年3月17日
发布机构：国海证券股份有限公司
本报告分析师：夏磊
SAC编号：S0350521090004
夏磊 国海证券研究所联席所长 观点新媒体专栏作者
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