老逻辑、新周期，房价今春启航？

      经济周期重要还是宏观政策重要？这是很多经济学家都在终生研究的问题。但对于北京楼市来说，这个问题的答案很明确，显然是政策调控重要。

从2006年开始，北京楼市就有每三年一波的房价涨幅周期，这也成了楼市很多投资者坚信的楼市周期，然而这个周期在2017年被一道政策“强势终止”了。

3.17调控政策背景

2015年，在全国去库存的大背景下，全国房价开始高歌猛进，甚至很多二三四线城市都有了翻倍行情。在这一波上涨中，北京起了带头羊的作用，从15年到16年下半年，一年多时间房价涨幅超过50%，涨价*狠的一个项目两次开盘中间隔了一个月，价格涨了一万多。

为了遏制房价过快上涨，北京出台了“930新政”，按照通常出台政策的规律，会停止房价上涨，进入调整周期。但当时二三线城市房价已经进入白热化阶段，北京自然没有熄火，什么规律都不好使，政策收效收微，北京房价依旧一路看涨。当时很多人都觉得，什么政策都阻止不了房价的上涨。

于是，号称史上*严的“317新政”盛大登场，告诉所有人，在政策面前，什么经济规律、看涨心理都不好使，说不让你涨就不让你张，到现在几乎跌幅超过15% （以下才是重点）

房价涨幅周期

给大家简单分析一下房价的涨幅周期。每当房价涨幅失去理性，市场都会随着政策的出台慢慢趋于平淡，但这种平淡往往都不是立竿见影，会经历以下几个阶段：

1、适应期。政策刚出台后，总会有一批人不服或者不信邪，想着趁别人观望时抄底进场，这一阶段房价不会暴跌，只会交易萎缩、缓慢下跌。

2、探底期。经过一段时间的适应后，由于交易下降，会呈现供大于需，也代表不服人群消耗结束，市场进入快速下跌状态，下跌到一定价位自然有人接盘。

3、爬坡期。当价位达到一定低点，有一定成交量后，业主也会看到希望，大幅降价基本结束，市场进入平稳阶段，但这个阶段成交量依旧会很低。

4、试探期。等房价开始缓慢上升后，政策开始随着松动，总有几个胆大的城市率先放开稍微放松政策抢占先机，顺便试探试探ZY的反应。

5、大涨期。在ZY的默许下，各类认房认贷的政策相继取消，市场会迎来新一轮的大涨。

两次探底后，交易量回升

给大家用我上面的理论分析一下北京楼市。

3.17新政后，2017年全年新房交易量创历史新低，并在2017年12月房价首次见底（适应期-探底期）

2018年5-8月上涨15%（本来这波涨幅应该在3月份，因为库存量大导致时间滞后）  9月公积金新政后急跌10%（和新政关系不大，市场不认可），10月份网签量降为8000多套（北京正常在1.5万套左右）。12月份成交量放大，2019年3-5月份房价上涨5%，目前房价已回落至2018年10月份水平。

北京房价目前属于上述讲的房价涨幅周期的第三个阶段，降价潮基本结束，小户型成交量明显提高。

有人觉得市场预测靠的就是算命，但确实大部分人预测确实是蒙的。但实际上，房价涨跌是有规律的，而且通过数据也是可以印证判断。北京的市场很大，一个月仅二手房就成交1万套以上，每一次大的数据变化都有内在的经济规律，不可能没有信号直接跳涨。