2020年的房地产，很残酷，也很美好——固安购房网

2020年，楼市的底层逻辑是什么?未来几年，又该怎么干地产?近几个月，几家地产百强被收购，“大鱼吃大鱼”的消息传出，问这两个问题的地产人更多了。

　　昨天夜里，横竖睡不着，于是翻开地产行业上半场的历史来看，发现每一页都写满了“周期”2个字!又看了半夜，才发现满本写的都是“赌博”。

　　而地产下半场，表面看，每一页都写满了“限制”和“调控”，但仔细看，却发现满本都写着“能力”2个字。

　　2015之前的地产上半场，机会很多，但充满了不确定性，成功者多少都要靠运气。

　　2015到2019，新的楼市底层逻辑其实已经明确，但很多房企并不相信，他们因此付出了惨痛的代价，破产或者被收购。有些人靠运气赚得钱，已经凭能力亏光了。

　　2020，是地产新10年的开始，一切游戏规则已经明牌!谁能赚什么钱?要付出什么代价?非常明确!

　　对于凭能力吃饭的普通地产人来说，世界会越来越美好!

　　这将是能力的游戏、强者的游戏……

　　大家都知道一个公开的秘密，早期的房地产，是有一个3年周期存在的，而且是全国性的。这个周期的存在，则是因为全国性调控的存在。

　　一块地拿贵了，或者没有能力做开发，就放在那里不动，5年、10年之后，地价、房价大涨，那块地就成了起家的本钱;

　　产品做得不太好，定位错了，房子卖不出去，等2年，周期回来，房价大涨，错误就被掩盖了;

　　扩张时野心太大，杠杆用得太高，借钱太贵，眼看要崩盘了，周期回来了，地价房价涨了，企业解套了，规模翻了一番，坏事变成了好事……

　　在2015年之前，地产行业中，类似的故事很多，有的人是真的能够判断周期，更多的人则是在赌博中莫名其妙成了赢家。很多买房者，也有类似经历。

　　和所有赌徒一样，赌周期的人，一旦赢了一次、二次，便坚信还可以再赢。他们相信自己可以在谷底出手，在顶端卖出。

　　2015之后，“房住不炒”、“因城施策”的基本规则被确定，“稳”字成为共识，楼市不能大涨也不能大跌成为底线。

　　一部分房企，迅速接受了新的规则。而没能理解新规则的房企，则走向了2个极端：

　　❶一部分房企误以为大周期还会回来，超出自身能力进行扩张，危机出现仍不断加杠杆，*终被收购

　　少部分房企在2016和之后几年仍然使用极高杠杆，无差别的大量拿地。

　　当企业内部资金出现问题的时候，他们加更高的杠杆、借更贵的钱来度过危机。

　　之所以如此，是因为他们以为周期一旦回来，就能拯救一切。

　　他们等待的周期没有回来。

　　2019是一些地产老板的心理极限，这一年，距离2016年已经过去3年，这意味着他们等完了自己心目中的一个完整周期。于是，各种出售、破产开始了。

　　❷另一部分房企，不相信只要房价稳定调控就可严可松，退出了严控城市，规模缩小

　　与等待大周期到来的房企相反的另一类房企，则是悲观的。

　　他们不相信让房价涨幅在一个小区间波动是常态，而认为已经出台的严控政策会持续，乃至越来越严。这些房企退出了几个严控的一二线城市，他们的规模发展也因此受到影响。

　　而随着2019年，深圳、广州等地，在维护房价稳定的前提下，一些政策的放松，这种纯悲观观点也被证明是错误的。

　　2020年，乃至以后的几年，楼市的底层逻辑到底是什么?明源君觉得，底层逻辑就是：

　　❶行业的不确定性降低了，风险也降低了

　　之前全国性大周期存在的时候，固然有一些房企因此受益。但也同时产生了一些风险，让部分房企受损。

　　举例来说，之前几个热点城市房价涨得太快，就可能会出台全国性调控政策。这固然可以降那几个热点城市的房价，但却会让一些房价根本没有上涨的城市“无病吃药”。而在这些城市拿地的房企，对此是无法预测的，只能接受损失，部分区域深耕房企因此损失巨大。

　　而“因城施策”之后，这类风险就没有了。

　　❷每个城市，乃至每个项目的房价上限、下限，基本都能确定

　　在部分一二线严控城市，楼市整体每年5%的涨跌，项目和前一年同类项目相比5%的涨跌，就是价格的上限和底限。这是很多文件公开说了的、明牌的规则。

　　目前地方政府调控武器已经有“5限”、“6限”，对于一二手房供给量，对于购房者数量，对于入市资金数量，乃至人们的预期，都可以精准控制。

　　所以，每年楼市涨幅一旦超过5%就会收紧，跌幅一旦超过5%就会放松，而且肯定会有效果!

　　而对于一些非严控城市来说，涨跌的底线到底是多少，深耕当地的房企，因为对本地楼市和经济发展情况有足够了解，和地方政府有深入沟通，心里也是有数的。

　　有地产大佬把这种情况叫做“箱体震荡”，也就是说价格、利润在两条线之间波动。两条线之间，则是有空间的!不同的房企获得的利润也是有差异的。

　　在这种规则之下，房企、地产人，又如何才能掌握自己的命运呢?

　　既然周期性的红利已经消失，每个城市、每个项目的价格区间又是可以确定的。地产下半场，地产行业会越来越像制造业，房企和地产人更多要靠自己的能力赚钱……

　　奥地利作家茨威格曾经写道：“命运所赠送的礼物，早已在暗中标好了价格。”

　　破产、被收购的一些房企，就为习惯性的赌博付出了代价。

　　明源君认为，地产下半场，房企和地产人所赚到的每一分钱，都对应着能力。

　　没有前期积累、练就的能力，就不能收获相关利润。